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COLUMN

自分の状況に合った媒介契約を選ぶ！

不動産売却のための「媒介契約」は全３種類。

売りたい時期やかけられる手間、売り方などを考えて契約しよう。

家や土地などを売却する場合、不動産会社に仲介による売却を依頼し、購入者（買主様）を探してもらう方法が一般的です。その際、不動産会社と締結する契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約を結んだ不動産会社が購入者（買主様）を探されてきた場合、売主様から仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は「成約価格の3％＋6万円＋消費税」（売買価格が400万円以上の場合）が上限となる旨、宅地建物取引業法で定められています。

「媒介契約」は全部で3種類あります。

□専属専任媒介契約

不動産会社１社とのみと媒介契約を結ぶ方法です。もし売主様自ら買主様を探した場合でも契約した不動産会社を介して売却契約を締結し、仲介手数料を支払わなければならないなど、3種類の中で一番制約の大きな契約になりますが、不動産のプロによる手厚いサポートが受けられ、比較的早く売れやすいという特徴があります。

□専任媒介契約

専属専任媒介契約同様、不動産会社１社とのみと媒介契約を結ぶ方法ですが、売主様自ら買主様を探した場合には自己発見取引が可能で、仲介手数料の負担もゼロとなります。不動産会社1社のみの媒介契約なので、物件を売るための積極的な販売活動が期待できて、スムーズに売却しやすいという特徴があります。

□一般媒介契約

複数の不動産会社への売却依頼が可能となる、最も自由度の高い契約形態です。自分で買主様を探した場合の自己発見取引も認められています。同時に何社とも媒介契約を結ぶことができますが、売却を任された不動産会社は必ずしも仲介手数料を得ることができないため、積極的な売却活動が行わない傾向があります。

以下、各媒介契約の特徴のまとめた表をご覧ください。

＜媒介契約の特徴＞

不動産取引のインフラ「レインズシステム」が売主様の売却をサポート。

売主様と専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結した不動産会社には、国土交通大臣から指定を受けている「不動産流通機構」運営の「レインズ（REINS）」システムへの登録が義務付けられています。レインズは物件情報を登録することで、全ての不動産会社が売主様の物件を紹介できるネットワークシステムで、不動産取引を行う上でなくてはならないインフラ（基盤）です。

また最近では、新聞や雑誌、テレビのニュースなどで、悪徳な不動産会社が、自社の利益を優先するために一つの物件情報を占有しようとする「囲い込み」問題を目にする機会も増えました。
そこでレインズへのステータス表示には「囲い込み」を防止する施策として、売却物件の情報表示欄に「取引状況」という項目が追加する施策が打ち出されました。

□公開中

他の不動産会社から問い合わせを受付けている状態

□書面による購入申込みあり

不動産会社から書面による購入申込みを受けた状態

□売主様都合で一時紹介停止中

売主様の事情により一時的に物件を紹介できない状態

「取引状況」は、売主様もパソコン等で確認することが可能としておりますが、日々かわる取引情報の更新から『依頼した会社にお願いして情報を頂いている』という売主様が多いのが実情です。

【専属専任媒介契約または専任媒介契約の場合】

【一般媒介契約の場合】

レインズを利用することで、不動産業界全体が連携して買主様を探すことができます。また買主様側には、レインズに登録された豊富な情報の中から最適な不動産（物件）を紹介することができます。
以前は仲介専門会社や広告宣伝費のかかる大手不動産会社様が両手仲介手数料の為（自社利益優先）に『囲い込み』が横行した時期があり、売主様にとっては「高く売る」「早く売る」機会をなくされていた時期がありました。ただ現在では以前に比べ消費者保護の観点からそういった行為も減ってきておりますがいまだ行っている会社もあるのが実情です。

大切な不動産ですので、不動産会社の選定時には十分ご検討の上ご決定されてください。